Surface habitable vs loi Carrez : guide simple pour ne plus se tromper

Connaissez-vous vraiment la différence entre surface habitable et loi Carrez ? Cette confusion peut vous coûter cher, notamment lorsqu'une erreur de plus de 5% dans le calcul de la surface loi Carrez peut vous permettre de demander une réduction du prix d'achat.

En effet, bien que souvent confondues, la surface habitable et la loi Carrez représentent deux mesures distinctes avec des applications différentes. 

La loi Carrez et surface habitable sont régies par des législations spécifiques : la surface habitable est définie par la loi Boutin de 2009 et concerne tous les types de logements, alors que la surface habitable ou loi Carrez, introduite en 1996, s'applique uniquement aux biens en copropriété. 

Saviez-vous qu'en France, environ 23 000 foyers vivent dans des espaces de moins de 9 mètres carrés, soulignant l'importance de bien comprendre ces notions ?

Que vous soyez un particulier ou un négociateur immobilier professionnel, nous vous proposons de découvrir précisément ce qui distingue ces deux mesures, comment elles sont calculées et quelles sont vos obligations selon que vous achetez, vendez ou louez un bien immobilier. 

Vous apprendrez également quelles pièces sont incluses dans chaque calcul et quels recours vous avez en cas d'erreur dans les mesures annoncées.

Comprendre la loi Carrez et la surface habitable

La distinction entre ces deux mesures est fondamentale dans le secteur immobilier français. 

Chacune possède son propre cadre légal et ses applications spécifiques. 

Examinons ces concepts essentiels pour mieux naviguer dans vos transactions immobilières.

Définition de la loi Carrez

La loi Carrez, entrée en vigueur le 19 juin 1997, tire son nom du député Gilles Carrez qui en fut l'auteur. Cette législation (loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) oblige le vendeur d'un bien en copropriété à mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.

La superficie Carrez correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres. 

Par ailleurs, les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre sont exclues du calcul. Cette loi ne s'applique qu'aux biens situés en copropriété d'une surface minimale de 8 m². En effet, les caves, garages, places de parking et autres lots inférieurs à 8 m² ne sont pas concernés.

Définition de la surface habitable

La surface habitable, quant à elle, est définie par l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Elle représente "la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres".

Contrairement à la loi Carrez, elle exclut explicitement les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas et autres dépendances du logement. De même, les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées.

Cette notion est étroitement liée à la loi Boutin de 2009 et concerne principalement les contrats de location.

Pourquoi ces deux notions existent-elles ?

Ces deux mesures répondent à des besoins distincts dans le marché immobilier. 

La loi Carrez vise spécifiquement à protéger l'acquéreur contre des superficies exagérées ou erronées lors d'une vente. Elle offre un cadre juridique précis permettant à l'acheteur de demander une réduction de prix si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée.

En revanche, la surface habitable concerne davantage la relation locative. Depuis la loi Alur de 2014, si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander un ajustement du loyer. Ainsi, bien que calculées sur des bases similaires, ces deux notions servent des objectifs différents : l'une protège lors de l'achat, l'autre lors de la location.

Comment se calculent ces deux surfaces ?

Le calcul précis de ces surfaces est essentiel pour éviter les litiges lors des transactions immobilières. Chaque méthode suit des règles spécifiques qu'il convient de maîtriser.

Méthode de calcul de la surface habitable

Pour calculer la surface habitable d'un logement, additionnez les superficies de chaque pièce (longueur × largeur) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m. Cette méthode concerne toutes les pièces utilisées au quotidien. 

Ensuite, soustrayez la surface occupée par les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres. En cas d'erreur de calcul dans un contrat de location, si la surface réelle est inférieure d'au moins 5% à celle mentionnée dans le bail, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à l'écart constaté.

Méthode de calcul de la surface Carrez

La superficie Carrez se calcule en mesurant la surface de plancher après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Elle concerne uniquement les biens en copropriété et doit figurer dans l'acte de vente. Contrairement à la surface habitable, elle inclut certains espaces supplémentaires, comme les sous-sols et vérandas fermées, à condition qu'ils respectent les critères de hauteur et de superficie minimale.

Pièces incluses et exclues dans chaque cas

Surface habitable (loi Boutin) : inclut les pièces de vie, cuisine, salle de bain, toilettes, couloirs, buanderie et combles aménagés. Elle exclut les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, balcons, vérandas et dépendances.

Surface Carrez : inclut les mêmes pièces que la surface habitable, mais ajoute les sous-sols (hors caves et garages), combles non aménagés, greniers, réserves, remises, vérandas et loggias si leur surface dépasse 8 m² et leur hauteur 1,80 m.

Le tableau comparatif ci-dessous permet de visualiser ces différences :

*À condition que la hauteur soit ≥1,80 m et la surface ≥8 m²

Hauteur sous plafond minimale

Pour les deux méthodes de calcul, la hauteur minimale est fixée à 1,80 m. Cependant, pour qu'un logement soit considéré comme décent, la pièce principale doit avoir une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m et un volume habitable minimum de 20 m³.

Dans le cas des pièces mansardées, seule la partie dont la hauteur dépasse 1,80 m est comptabilisée. Par exemple, pour un comble aménagé de 30 m², si 10 m² se trouvent sous une hauteur inférieure à 1,80 m, seuls 20 m² seront pris en compte.

Loi Carrez ou surface habitable : quelles obligations ?

Les obligations liées à la surface habitable et à la loi Carrez varient selon le type de transaction immobilière. Connaître ces exigences légales vous évitera des sanctions ou litiges coûteux.

Cas de la vente immobilière

Pour toute vente d'un lot en copropriété, la mention de la superficie Carrez est obligatoire dans le compromis de vente et l'acte authentique. Cette obligation ne s'applique pas aux maisons individuelles ni aux ventes sur plan.

En cas d'erreur, les conséquences diffèrent selon la situation :

• Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée, l'acheteur peut demander une réduction de prix proportionnelle à l'écart constaté
• Si aucune mention de surface n'apparaît dans l'acte, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente dans un délai d'un mois
• Si la surface réelle est supérieure à celle mentionnée, aucun supplément de prix ne peut être réclamé

Cas de la location

Pour les locations, c'est la surface habitable qui prime. La loi impose plusieurs conditions :

• Le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m
• Pour les colocations, la surface habitable minimale doit être de 16 m² pour deux locataires, avec 9 m² supplémentaires par locataire additionnel

Par ailleurs, le contrat de bail doit obligatoirement mentionner la surface habitable exacte du logement.

Quand fournir un certificat ?

Le certificat de surface Carrez doit être fourni dès la signature du compromis de vente. Il fait partie du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) obligatoire. Bien que la loi n'interdit pas au vendeur de réaliser lui-même les mesures, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour éviter les erreurs.

En revanche, pour les locations, un certificat de surface habitable (loi Boutin) doit être annexé au bail. Ce document garantit l'exactitude de la mesure et engage la responsabilité du professionnel en cas d'erreur.

Durée de validité des mesures

Le certificat Carrez bénéficie d'une validité illimitée tant qu'aucun travail modifiant la superficie n'est effectué. 

Cependant, si le certificat date de plus d'un an, la responsabilité incombe uniquement au vendeur en cas de litige, et non au professionnel qui a réalisé la mesure. Pour la surface habitable, la durée de validité suit la même règle : le certificat reste valable indéfiniment jusqu'à la réalisation de travaux modifiant significativement la disposition ou la surface du logement.

Différences clés et erreurs à éviter

Au cœur des litiges immobiliers, on retrouve souvent une méconnaissance des nuances entre surface habitable et loi Carrez. Ces distinctions, bien que subtiles, peuvent avoir des conséquences financières considérables.

Comparaison des surfaces : ce qui change

Malgré leurs similitudes de calcul, la surface habitable et la superficie Carrez diffèrent sur plusieurs points essentiels. 

La surface Carrez inclut généralement certains espaces que la surface habitable exclut, notamment les sous-sols (hors caves et garages), les combles non aménagés, les remises et réserves, à condition qu'ils respectent les critères de hauteur (≥1,80m) et de superficie (≥8m²). Ainsi, un appartement peut afficher une surface Carrez plus importante que sa surface habitable, ou inversement. Par exemple, un bien de "35 mètres Carrez" peut sembler bien plus spacieux qu'un "35 mètres carrés" habitables, particulièrement dans les logements mansardés ou atypiques.

Conséquences d'une erreur de mesure

Les erreurs de mesure peuvent s'avérer coûteuses, particulièrement dans les petites surfaces où la marge d'erreur est très réduite. 

Dans un cas récent, une différence de seulement 1,90m² dans un studio parisien a suffi pour condamner le vendeur à une restitution partielle du prix de vente. Par exemple, pour un écart de 10%, l'acheteur peut exiger une réduction de 10% du prix initialement convenu. Néanmoins, cette règle ne s'applique pas aux frais annexes comme les frais notariés ou droits d'enregistrement.

Recours possibles pour l'acheteur ou le locataire

En cas d'erreur, les recours varient selon la situation :

Pour l'acheteur :

• Absence de mention de surface : demande d'annulation de la vente dans un délai d'un mois après signature
• Surface inférieure de plus de 5% : action en réduction de prix dans l'année suivant l'acte authentique

Pour le locataire :

• Si la surface réelle est inférieure d'au moins un vingtième à celle indiquée dans le bail, possibilité de demander une réduction de loyer

En cas de litige, le diagnostiqueur professionnel engage également sa responsabilité.

Dans une affaire jugée en cour d'appel, un cabinet de diagnostic a été condamné à verser 14 469,91€ au vendeur pour une erreur de mesure.

C'est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel certifié pour réaliser ces mesures, dont l'assurance professionnelle couvrira les éventuelles erreurs.

Conclusion

La distinction entre surface habitable et loi Carrez s'avère donc essentielle pour quiconque souhaite acheter, vendre ou louer un bien immobilier en France. 

Ces deux notions, bien que similaires dans leur méthode de calcul, répondent à des objectifs différents et s'appliquent dans des contextes distincts. Ainsi, la loi Carrez protège l'acheteur lors d'une acquisition en copropriété, tandis que la surface habitable encadre davantage les relations entre propriétaires et locataires.C ertes, les erreurs de mesurage peuvent entraîner des conséquences financières importantes, particulièrement lorsque l'écart dépasse 5% pour la loi Carrez.  Conséquemment, faire appel à un professionnel certifié pour réaliser ces diagnostics constitue la meilleure garantie contre d'éventuels litiges. 

Par ailleurs, la connaissance précise de ces surfaces vous permettra de mieux évaluer la valeur réelle d'un bien et d'éviter les mauvaises surprises après signature. À présent, vous disposez des clés pour comprendre ces notions parfois confuses mais fondamentales dans le secteur immobilier français. 

Finalement, que vous soyez vendeur, acheteur ou locataire, cette connaissance vous place en position de force pour négocier efficacement et protéger vos intérêts. 

N'oubliez pas qu'en matière immobilière, chaque mètre carré compte, et la précision des mesures peut faire toute la différence lors d'une transaction. Si le secteur immobilier vous passionne et que vous souhaitez acquérir ces compétences, découvrez notre formation de négociateur immobilier : elle vous apportera toutes les bases indispensables pour exercer ce métier avec rigueur et professionnalisme. 

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